Начиная с этого номера мы собираемся публиковать цикл статей, которые помогут жителям Краснообска определится в сложных юридических вопросах реформирования отношений в коммунальной сфере в свете вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ. Надеемся, что после глубокого «погружения» нашими читателями в суть проблемы, жителями поселка удастся миновать множества «подводных камней» и избежать невосполнимых потерь, с которыми, увы, часто бывают сопряжены многочисленные реформы в экономической сфере в нашей стране за последние 15 лет. «Предупрежден — вооружен», — гласит народная мудрость. Просим жителей не пренебрегать этим советом, чтобы впоследствии не оказаться в ситуации, когда уже будет поздно и не у кого искать помощи и совета.

Совет депутатов рабочего поселка Краснообск

Уважаемые Краснообцы!

Администрация и Совет депутатов провели большую работу по реализации положений нового Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, касающихся управления многоквартирными домами, расположенными в р.п. Краснообске.

При администрации МО р.п.Краснообска в течение двух месяцев работала комиссия в количестве 15 человек, результаты работы которой были обсуждены на депутатских слушаниях Совета депутатов, очередной 18-й сессии Совета депутатов. Пришло время принимать решения и выбирать форму управления домом. До 1 января 2007 года согласно ст. 161 ЖК РФ все собственники жилых помещений обязаны выбрать одну из трех предложенных кодексом форм управления многоквартирным жилым домом. Данное требование ЖК РФ определяется обязанностью собственника нести бремя содержания своего имущества, установленной еще ранее — статьей 210 ГК РФ, поэтому собственники не вправе отстраняться от такого управления.

Для того, чтобы помочь Краснообцам сделать свой выбор способа управления многоквартирным домом, администрация и Совет депутатов, пользуясь правом выступать участниками гражданских правоотношений (предоставленным статьей 124 ГК РФ), предлагают вашему вниманию несколько публикаций, которые осветят краткую характеристику форм управления, перспективу развития части из них в нашем поселке, предложат вам «Бюллетень для заочного голосования» и познакомят с порядком его заполнения, представят результаты всей проделанной в этом направлении работы.

В самом начале следует сказать о том, что ЖК РФ по-новому определил объект управления: теперь объектом управления является не квартал, район, поселок или город (как было раньше), а отдельный многоквартирный дом, собственники жилых помещений в которых самостоятельно, на своем общем собрании определяют способ управления этим домом.

ЖК РФ предусматривает только ТРИ способа управления многоквартирным домом, поэтому только из этих ТРЕХ вариантов следует выбрать только ОДИН:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Данные способы управления можно условно разделить на две группы: профессиональное управление и непрофессиональное. К профессиональному относится управление управляющей организацией, к непрофессиональному — остальные из перечисленных.

Поскольку ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан в нем, надлежащее содержание общего имущества дома и решение вопросов пользования таким имуществом, предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в доме, управление многоквартирным домом, как функция собственников помещений, содержательно должно включать в себя: постановку целей и планирование мер по их достижению, координацию, стимулирование и контроль за деятельностью непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества.

Исходя из этого можно предположить, что способности справиться с такой нелегкой задачей — больше у профессионалов, тем более при управлении многоквартирными домами, далеко не новыми, возведенными в советское время. Однако, выбор — за Вами!

Вместе с этим хотелось бы отметить, что в некоторых жилых домах Краснообска, построенных на денежные средства инвесторов, уже созданы свои ТСЖ, которые управляют этими жилыми домами на протяжении нескольких лет. Это абсолютно не значит, что собственники жилых помещений в указанных жилых домах не могут участвовать в выборе способа управления ими, т. е. и могут, и должны. Однако, если большинство жителей данных домов выберет иной способ управления, чем ТСЖ, они одновременно должны принять решение о ликвидации своего ТСЖ. Поэтому жителям таких домов следует хорошо подумать, стоит ли им менять уже сложившуюся форму управления их домом.

Итак, краткая характеристика способов управления.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания ТСЖ и без привлечения управляющей организации (управляющего). При данном способе управления собственники помещений на основании решения общего собрания должны заключить договор об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ на ремонт общего имущества в доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. В таком двухстороннем договоре в качестве одной стороны выступают все или более половины числа собственников помещений в многоквартирном доме, с другой стороны — подрядчик или исполнитель услуг (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). К таким договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 38 ГК РФ) и о договорах подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, технических регламентов и т. п. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление являются публичными (ст. 426 ГК РФ) и заключаются с энергоснабжающими организациями каждым собственником помещения от своего имени с учетом правил предоставления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ).

При выборе данного способа управления собственники помещений могут реализовывать его:

— путем решения текущих вопросов на общих собраниях собственников;

— путем распределения собственниками между собой обязанности по управлению домом;

— путем избрания одного управомоченного лица из своего числа, которое будет действовать в отношениях с третьими лицами (кроме заключения договоров) на основании решения общего собрания, отраженном в протоколе, или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое может действовать по доверенностям (в простой письменной форме), выданным всеми или большинством собственников. Если собственники помещений помимо выдачи доверенностей уполномоченному лицу пожелают заключить с ним возмездные договоры на выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого нужно изменить способ управления многоквартирным домом.

Выбор в качестве способа управления многоквартирным домом путем создания ТСЖ регулируется разделом VI ЖК РФ и особых затруднений не вызывает. Однако, следует отметить, что при использовании этой формы управления многоквартирным домом собственникам необходимо будет производить дополнительные расходы на содержание аппарата управления товариществом (например, руководитель, бухгалтер, паспортист и т. п.), а также технического персонала (сантехник, электрик, дворник и т. п.); на содержание помещений (в домах, где нет нежилых помещений) и приобретение технических средств для работы персонала ТСЖ и т. д. Если ТСЖ будет заключать договоры на управление многоквартирным домом, на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на оказание коммунальных услуг и другие договоры в интересах членов товарищества, возможно указанные затраты удастся и снизить, но в таком случае само ТСЖ просто превратится в посредника между собственниками и управляющей организацией. Так, вот, далее — о ней (о них).

Вокруг управляющих организаций ведется сегодня множество разговоров и споров. К сожалению, Жилищный кодекс РФ содержит только общие положения и не дает исчерпывающей информации о том, какими должны быть эти управляющие организации и как они должны строить свою работу. Ясно лишь то, что:

1) управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой организационно-правовой формы собственности (государственной, муниципальной, частной);

2) собственники отдельно взятого многоквартирного дома могут выбрать только одну управляющую организацию, т. е. один многоквартирный жилой дом не может находиться под управлением двух управляющих организаций (также как в нем не может быть создано двух ТСЖ);

3) с каждым из собственников управляющая организация заключает двухсторонний договор управления, который является возмездным и должен содержать весь перечень услуг, предоставляемых управляющей организацией, включая услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома (общего имущества и придомовой территории), а также коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение), которые она предоставляет на основании договора с энергоснабжающими организациями и несет ответственность перед собственниками помещений за их предоставление. Минимальный срок заключения договора управления — 1 год, максимальный — 5 лет. Если собственников многоквартирного дома не устроит работа выбранной ими управляющей организации или данная форма управления многоквартирным домом, по истечении установленного договором управления срока, общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принять решение о передаче полномочий управления им другой управляющей организации либо выбрать иной способ управления своим многоквартирным домом.

(продолжение следует)