|
В связи с предстоящим выбором населением поселка способа управления многоквартирными домами данная тема всё активнее обсуждается не только на страницах газеты, но также и общественными организациями и активистами. О создании муниципальной управляющей компании нашим читателям известно из публикаций Совета депутатов и администрации поселка. Какие ещё варианты управления предлагает закон? Существует ли на сегодняшний день реальная альтернатива муниципальной управляющей компании? Какие существенные аспекты проблемы должны учитывать жители? Ответы на эти и другие актуальные вопросы пытаются найти авторы статьи, разъясняя жителям их права и возможности.
В газете «Краснообск» регулярно освещается тема выбора способа управления своим домом.
Предлагается продуманный муниципалитетом способ управления — муниципальная компания. Хорошо, что этот вопрос, который так активно советовал поставить Совету депутатов на повестку дня еще в начале года Совет общественных организаций (СООК), все же отработан местной властью. СООК же, в свою очередь, решил разъяснить вам, уважаемые граждане, ваши права, которыми наделяет вас Жилищный кодекс.
В соответствии со ст. 161, п. 3 «Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения». То есть, какой способ выбирать и в какие сроки — это только ваше право. Там же, в ст. 4 говорится, что «орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса (1 января 2007 г.) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано». То есть, выбирать управляющую организацию, если мы сами не определимся, муниципалитет может не ранее 1 января 2007 г. Кроме того, в соответствии Жилищным кодексом, проводить заочное голосование по выбору способа управления правомочны только сами собственники, но никакая иная организация, пусть даже муниципальная. Это существенные моменты, о которых надо знать.
А теперь информация по существу. Итак, до 1 января 2007 года собственникам жилых помещений в многоквартирных домах предстоит определиться с выбором формы управления своими домами. Механизм запущен, и, почуяв запах больших, очень больших денег, на рынке жилищных услуг появляются все новые организации. Газеты, бюллетени для заочного голосования — всюду речь идет об управляющих компаниях. Возможна ли иная форма управления, кроме управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ)? Да, сегодня закон предлагает нам 3 варианта:
— непосредственное управление;
— товарищество собственников жилья;
— управляющая компания.
Как видно, в Жилищном кодексе прописано и некое «непосредственное управление», о котором нам публично не говорят ни слова. Нам предлагают выбрать управляющую компанию. А по-факту это значит, что несколько менеджеров (управленцев) возьмутся управлять деньгами, собираемыми с нашего дома. Как известно, труд менеджеров недешев, а своего у них нет ничего, кроме столов и компьютеров. Все услуги для нас они будут заказывать у того, кого посчитают выгодным (для нас или себя?).
А что за штука — непосредственное управление? Как утверждают сторонники ее применения, именно НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ управление является наиболее эффективной и наиболее демократичной формой управления с точки зрения интересов граждан. Оно широко распространено в Европе, особенно в Германии. В чем же ее эффективность? Приведем сравнение в цифрах. В среднем за содержание жилья в девятиэтажке Краснообска граждане платят в ЖКХ около 900 рублей за квартиру. Для обычного дома в 216 квартир в сумме получается около 195 тысяч рублей. Вычтите отсюда управленческие расходы, расходы на содержание зданий и т. д. и вы получите средства, которые пойдут непосредственно на обслуживание дома: на уборку территории, на текущий ремонт и пр. При форме НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ управление у вас останется на работы по дому в среднем 156 тысяч рублей (80%), при форме ТСЖ в среднем 117 тысяч (60%), а при форме УК в среднем 20 тысяч (10%) рублей. Разница ощутима!
Самый высший орган при непосредственном управлении — это собрание собственников жилья. Именно оно принимает решение, какие платежи установить на текущий и капитальный ремонт, обслуживание жилья. Собрание избирает домовой комитет и председателя, имеющего право подписи. Эта форма самоуправления схожа с ТСЖ, но у нее другой, более выгодный способ управления деньгами (нет неизбежных для ТСЖ налогов).
Когда вы выбираете способ управления своим домом, самое главное, чтобы не управляющая компания проводила собрание и не ЖКХ, а сами жильцы. Тогда никто ничего ненужного вам не навяжет. На собрании собственников, помимо всех обязательных вопросов, принимается еще и решение о выборе уполномоченной организации для аккумулирования средств жильцов на лицевом счете дома. А после этого уже сами жильцы определяют (или по их поручению Домовой комитет или Управляющий домом), кому они закажут работы. Может быть, отдельным специалистам (сантехникам, уборщицам, дворникам), а может, тому же ЖКЖ или какой-то управляющей компании. Но при этом договор должен заключаться подрядный, а не на управление средствами. Надо иметь в виду, что при выборе формы «управляющая компания» расторгнуть уже подписанный договор будет практически невозможно — требуется, чтобы более 50% собственников обратились одновременно в суд.
С организациями, предоставляющими коммунальные услуги, а это — водо-, электро- и тепло-снабжающие организации, отношения останутся те же самые. Как платили в ПЭТС за тепло и электроэнергию, а в ЖКХ — за воду и канализацию, так и будем платить. Их расценки не устанавливает и не контролирует ни муниципалитет, ни управляющая компания. Принципиальное отличие от ситуации с выбором ТСЖ и УК заключается в том, что в случае НЕПОСРЕДСТВЕННОГО управления отсутствует коллективная ответственность жителей за неплатежи. Ведь беда многих домов — это неплательщики. Поэтому, если в случае ТСЖ или управляющей компании кто-то вовремя не заплатит за воду, тепло или электроэнергию, весь дом могут запросто отключить. В случае же формы — непосредственное управление, если вы не платите за тепло, то именно вам и придет повестка в суд. (Кстати, в случае выбора непосредственного управления, в отличие от ТСЖ, оплата коммунальных услуг происходит не вперед, а после их получения). Управляющая компания, как сторона договора с коммунальными организациями, также обязана платить за неплательщиков. Причем, в этом случае на погашение долгов могут пойти средства, собираемые на другие нужды, например, на ремонт.
Кстати, в соответствии с Жилищным кодексом, ст. 165, органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов организациям любых форм собственности, управляющим жилым домом, а не только муниципальной управляющей компании.
Что касается предлагаемой нам управляющей компании, то хотелось бы заметить, что контроль за деятельностью муниципальной компании МУ «ДЕЗ» со стороны депутатов Совета депутатов — вещь хорошая, но призрачная. Хотя бы потому, что при назначении руководителя этого учреждения согласование кандидатуры было проведено между главой администрации и Председателем президиума СО РАСХН. Без участия депутатов…
Есть ли опыт работы при непосредственном управлении у нас, в России? Да, к примеру, в Томске в Кировском районе жильцы уже более 70% домов сделали выбор формы управления, и подавляющее большинство выбрало именно форму — непосредственное управление. Но большинство избрало пока упрощённый вариант, при котором все или почти все работы по подрядному договору заказываются какой-либо одной жилищной организации. Это — только начало, и скоро жильцы большинства домов перейдут на полную схему НЕПОСРЕДСТВЕННОГО управления с аккумуляцией средств на своём лицевом счёте. Большой опыт уже наработан в Астрахани и Ижевске.
По большому счету, Жилищный кодекс позволяет всем нам избавиться от рабства всевозможных «хозяев» и самим создать реальные ячейки самоуправления. Нам же опять предлагают «заботливого» дядю, который распорядится нашими деньгами.
Выбор за вами, уважаемые сограждане!
--------------------------------------------------------------------------------
Н. Ю. Чернышева
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
Информация Совета общественных организаций Краснообска, по материалам Социального форума в Санкт-Петербурге
--------------------------------------------------------------------------------
За справками обращайтесь по тел. 348-38-78
От редакции. Предлагаемая автором схема управления многоквартирным домом представляет несомненный интерес. Отметим, что эта схема особенно эффективна в условиях, когда сознательность жильцов и степень их «соучастия» в процессах управления домом выше среднего. Или численность жильцов дома не превышает уровня «неуправляемости» системы. В иных же, более близких к нашей реальности, случаях (дома с числом квартир, доходящим до 300 и более, наличие отдельных асоциальных элементов среди жильцов) можно предвидеть возможные минусы и сбои подобной организации общедомового хозяйства. Принцип «моя хата с краю» до известной степени способствует финансовому благополучию «крайнего» индивидуала, однако, накладывает дополнительные, порой нелегкие, обязательства по содержанию этой самой «хаты». Все ли готовы и способны нести это бремя, не прибегая к услугам специализированных организаций? Если такие смельчаки найдутся, то Краснообск, возможно, явит собой пример новой организации местной жизни.
|
