В связи с подведением итогов годичной работы Управляющей компании МУП ЖКХ «Краснообск» среди жителей поселка всколыхнулись дискуссии об эффективности различных форм управления многоквартирными домами. Кое-где серьезно обсуждают возможность создания ТСЖ…
На столь бескомпромиссно поставленный в заголовке вопрос, оказывается, существует неожиданный ответ. В названных двух способах управления многоквартирными домомами (из трех, предлагаемых Жилищным Кодексом РФ) нет взаимоисключения. Более того, допустим и своего рода «четвертый» способ управления, когда созданное ТСЖ заключает договор с управляющей организацией, перекладывая на него, в частности, обязанности как по обслуживанию дома, проведению ремонтных работ, так и по ведению бухгалтерии, паспортного учета и т. д. Как известно, при традиционном «прямом» управлении своим домом посредством ТСЖ жильцы сами выбирают бухгалтера, председателя, его помощников, нанимают сантехника, дворника, столяра, консьержек и вообще весь обслуживающий персонал, включая аварийно-диспетчерские службы. Зачастую это сопряжено со значительными трудностями. На руководителя ТСЖ и бухгалтера возлагается огромная ответственность, как материальная, так и правовая. Специалист, возглавляющий ТСЖ такой формы, должен обладать юридическими, экономическими, делопроизводственными навыками. Однако известно, как остро в системе ЖКХ стоит проблема кадров. Да и эффективность работы в «мелких» хозяйствах по определению бывает ниже, чем в укрупненных «колхозах»…
Чтобы обойти острые углы проблем, присущих ТСЖ, в Новосибирске в последние годы набирает силу тенденция, когда сами управляющие компании выступают инициаторами создания ТСЖ в подведомственных многоквартирных домах с последующим заключением договоров на их обслуживание. По информации Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска, именно таким путем пошла управляющая компания ООО «Академ ЖКХ» в Советском районе, а УК «Октябрьская» еще в прошлом году добилась создания четырех ТСЖ, в которые в общей сложности вошел 41 дом.
Такой вариант распределения ролей между ТСЖ и УК оказывается выгоден для обеих сторон. Так, ТСЖ в своей деятельности может сосредоточиться в основном на контролирующих функциях, не перегружаясь излишне делопроизводством и ведением бухгалтерии. Немаловажно и то, что ТСЖ освобождено от уплаты НДС — а это экономия средств жильцов.
Управляющая компания от использования схемы договорных отношений ТСЖ-УК также имеет выгоду, связанную с тем, что отныне придётся иметь дело с одним юридическим лицом, а не со множеством собственников квартир, что позволит избежать массы скользких моментов.
ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет целый ряд несомненных преимуществ:
1. Все платежи жильцов будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на эксплуатацию и содержание собственного дома.
2. Собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов-профессионалов (управляющим, управляющей компанией).
3. В случае выбора управления своим домом через управляющую компанию, ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компанией не будет удовлетворять требованиям жильцов (некачественная уборка территории, лестниц, несвоевременное выполнение аварийных работ), ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией.
4. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность. План работ и смету расходов на год утверждает на общем собрании членов ТСЖ. Имеет право привлекать подрядные организации для выполнения каких-либо ремонтных работ по договору и так же контролировать их качество. Для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители этого же дома, то есть решается вопрос о возможности дополнительного заработка, а у должников появится возможность отработать долг по платежам.
5. Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых от платежей граждан и дотаций на содержание жилого дома. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители муниципальных домов.
6. У ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технический этаж, подвал) и земельного участка; доходы от предоставления дополнительных услуг жильцам.
7. На ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством.
8. Жильцы ТСЖ могут сами устанавливать размер тарифов. Они могут быть как ниже, так и выше муниципальных.
9. В ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, э/энергии за счет установки приборов учета.
10. В ТСЖ создаются условия бережного отношения к местам общего пользования в связи с тем, что жильцы знают, что именно им придется платить за ремонт. Как следствие — повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт, что позволяет снижать ежемесячные платежи.
11. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща в общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.
12. И, наконец, у ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания. Кроме того закон предлагает изменять способ управления в любое время по решению домовладельцев.
(По материалам СМИ) |
